Quiconque
désire entreprendre ou implanter une construction
à usage d’habitation ou non, même sans
fondation, doit, au préalable, obtenir un permis
de construire.
Cette
obligation s’impose aux services publics et concessionnaires
de services publics de l’Etat, de la Région,
du Département et des communes, comme aux particuliers.
Le même permis est exigé pour les travaux
effectués sur les constructions existantes, lorsqu’ils
ont pour effet d’en changer la destination, d’en
modifier l’aspect extérieur, le volume ou
de créer des niveaux supplémentaires, selon
l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme.
Pour
entreprendre une construction, vous devez
-
posséder un terrain ou un titre vous habilitant
à construire (titre de propriété
ou autorisation du propriétaire) ;
- vous informer de la constructibilité du terrain
;
- faire établir les plans ;
- vous conformer aux règles d’urbanisme en
vigueur ;
- déposer en mairie de la commune dans laquelle
vous envisagez d’édifier votre projet ou
transmettre par la poste (avec accusé de réception)
le dossier constitué de l’imprimé
de demande de permis de construire et des plans de la
construction. Il vous sera délivré un récépissé
dont la date servira de point de départ de l’instruction.
Les
délais
Le
délai est, dans la plupart des cas, de deux mois.
Si votre dossier est incomplet, vous disposez de deux
mois pour fournir les pièces et les renseignements
manquants qui vous auront été réclamés.
Le délai d’instruction part dès la
date de fourniture de ces pièces. Si, au bout de
ces deux mois, vous n’avez pas complété
votre dossier, celui-ci sera classé sans suite.
Les
travaux devront être entrepris dans les deux ans
à compter de la date de délivrance du permis
de construire. Si ceux-ci ne sont pas entrepris dans ce
délai ou s’ils sont interrompus plus d’une
année, votre autorisation deviendra caduque et
vous devrez alors, si vous souhaitez toujours construire,
déposer une nouvelle demande de permis de construire.
Vous devrez également signaler à la commune
la date d’ouverture de votre chantier à l’aide
de l’imprimé joint à cet effet. Vous
devrez par ailleurs déclarer l’achèvement
des travaux dans un délai de 30 jours maximum au
maire de la commune. La déclaration d’achèvement
des travaux doit impérativement être signée
par l’entreprise générale ou les entreprises
qui est/sont intervenu(es) sur le chantier, mais aussi
par votre architecte. Une visite du service permettra
de constater que les travaux exécutés sont
conformes à ceux autorisés par l’arrêté
et, dans ce cas, il vous sera délivré un
certificat de conformité.
Vous serez redevable de taxes d’urbanisme, assises
sur la surface hors œuvre de votre construction.
Les versements seront effectués à 18 et
36 mois, à compter de la date de signature de l’arrêté
du permis.
La
construction face aux risques sismiques
La
Guadeloupe est classée en zone sismique III, soit
la classe la plus élevée dans cette catégorie
de risques majeurs naturels. Pour que les maisons individuelles
résistent à des tremblements de terre d’une
intensité pouvant atteindre 9 sur l’échelle
de Richter, elles doivent répondre à des
normes précises en matière de construction.
Ce
qui n’est pas sans poser quelques problèmes
avec les habitudes prises depuis quelques décades,
en particulier avec la mode de recourir aux pilotis pour
soutenir les maisons qui parfois comptent jusqu’à
trois niveaux. Le recours à une telle forme de
construction n’est pas interdit mais doit répondre
à des normes précises en ce qui concerne
les fondations, la composition du béton, les dimensions
et la conception des fers qui vont constituer l’armature
parasismique.
•
Les armatures parasismiques
L’armature parasismique donne à la construction
en béton l’élasticité nécessaire
au bâtiment lors des secousses les plus violentes.
L’utilisation conjointe du béton et des armatures
est la meilleure réponse face aux risques de séisme.
En effet, lors d’une secousse, le ferraillage des
poteaux de fondation maintient le béton entre les
nombreuses tiges et empêche l’effondrement
de ceux-ci.
Cependant, on ne peut utiliser n’importe quel fer.
Celui-ci doit répondre aux règles Para Sismiques
du guide CPMI Antilles. Règles qui ont été
revues à la hausse en janvier 2001 et qui imposent
des diamètres de tiges supérieurs à
ceux utilisés encore l’an passé. Il
s’agit donc bien « d’armer » son
habitation contre les risques de destruction.
•
Le béton, mais pas n’importe lequel !
Il
va de soi que le choix du béton est déterminant
dans la longévité d’une maison. Inutile
de rappeler que l’utilisation de sable de mer est
une catastrophe. Les chlorure et sulfate qu’il renferme
attaquent l’armature plus sûrement qu’à
l’air libre, ce qui entraîne immanquablement
« l’explosion » du béton de surface
et la dégradation rapide de l’immeuble. Ce
qui est vraiment rageant quand on sait que le ciment est
un protecteur naturel de l’acier grâce à
un pH de 12.
En zone à risques sismiques maximums, il doit être
utilisé un béton à caractères
normalisés (BCN) qui seul rendra l’ouvrage
résistant au séisme, et, en même temps,
résistera aux attaques agressives de l’environnement,
à savoir, l’humidité, la salinité
de l’air, et les agressions chimiques. La base réglementaire
qui régit la norme du béton prêt à
l’emploi en Guadeloupe est la NF P18-305. Comment
savoir si votre entrepreneur utilise bien le béton
préconisé ? Par la certification accordée
aux entreprises de béton prêt à l’emploi.
Celle-ci est délivrée par l’AFNOR
à la suite de contrôles tant des matières
premières utilisées, que des produits finis
en passant par les mesures et les pesées, ainsi
que par l’inspection des installations. Il est bon
de savoir que les entreprises les plus performantes de
Guadeloupe conservent obligatoirement en archive, pendant
dix ans, les constats de leurs livraisons, sur lesquels
figurent tous les dosages et nature des produits, ce qui
est un élément indispensable dans le cadre
de la garantie décennale obligatoire.
Statut
marital
Vous vivez maritalement et vous envisagez d’acheter
ensemble votre résidence principale
Juridiquement
vous n’avez pas de liens avec votre concubin, c’est
pourquoi vous ne bénéficiez pas des mêmes
dispositions que les couples mariés qui acquièrent
un logement.
Vous avez donc particulièrement intérêt
à organiser l’acquisition de votre logement
pour évier les déconvenues qui pourraient
entraîner la nécessité de vendre,
au décès de l’un d’entre vous
ou en cas de mésentente. Les précautions
sont d’autant plus importantes que vous avez des
enfants avec votre concubin et/ou d’une autre union.
Prenez
conseil auprès d’un notaire : il vous aidera
à déterminer la solution la mieux adaptée
sur le plan juridique et fiscal.
Plusieurs
formules d’acquisition sont possibles. Vous avez
l’achat en indivision qui est la formule la plus
courante. Il y a aussi la tontine, rare en pratique et
enfin l’achat en SCI, société civile
immobilière.
Vous devrez opérer un choix délicat, en
fonction des incidences fiscales et des personnes que
vous cherchez à protéger en priorité,
particulièrement au décès de l’un
d’entre vous : les enfants ou le concubin survivant.
•
Vous achetez en indivision
Vous
partagez la propriété du logement :
-
soit à part égale : chacun en possède
la moitié,
- soit de façon inégale : l’un possède
70%, l’autre 30%, par exemple.
Veillez
à ce que la répartition qui figure dans
l’acte de vente corresponde à la contribution
de chacun d’entre vous au financement du logement.
Vous ne pouvez vendre ni prendre une décision concernant
le logement sans l’accord de l’autre : par
exemple, si le logement est siué dans une copropriété,
vous devez vous mettre d’accord sur celui qui aura
pouvoir de voter en assemblée générale.
Si
l’un d’entre vous veut mettre un terme à
l’indivision et demande le partage, l’autre
ne peut pas le refuser. En cas de refus, il est nécessaire
de recourir au tribunal.
•
Vous pouvez passer une convention d’indivision entre
vous.
Etablie
par acte notarié, dans l’acte d’acquisition
ou séparément, elle prévoit les modalités
de gestion de l’indivision et la situation en cas
de séparation ou de décès. La convention
peut être établie pour une durée déterminée,
dans la limite de 5 ans maximum, renouvelable d’un
commun accord ou pour une durée indéterminée.
Elle peut prévoir :
- la désignation de l’un des indivisaires
comme gérant ou bénéficiaire du droit
de vote à l’assemblée des copropriétaires
;
- au décès de l’un, la faculté
d’acquisition par le survivant de la quote-part
du défunt.
•
Au décès de l’un d’entre vous.
- En l’absence de convention, l’autre n’a
aucun droit sur l’héritage : ce sont les
héritiers du concubin décédé
qui deviennent propriétaires de sa part ; le survivant
sera donc en indivision avec eux. Pour éviter,
en cas de conflit, d’être dans l’obligation
de vendre le logement, vous et votre concubin, pouvez
vous léguer, chacun, par testament, l’usufruit
de votre part. Sur le plan fiscal, la succession sera
imposée au taux maximum (60%).
-
Si vous avez établi une convention, elle peut prévoir
qu’au décès de l’un, le survivant
pourra acquérir la quote-part du défunt
– en usufruit ou en nue-propriété
– et que la gérance sera confiée au
survivant.
Pour
financer l’acquisition, renseignez-vous sur les
avantages que pourrait présenter, dans votre cas,
un contrat d’assurance-vie.
•
En cas de séparation
En
cas d’accord sur la vente de la maison, vous vous
partagez le prix proportionnellement à vos quotes-parts
respectives.
Celui qui désire garder l’immeuble à
un droit de priorité pour racheter sa part à
l’autre. Vous pouvez aussi décider de maintenir
l’indivision et convenir que l’un d’entre
vous restera dans les lieux en contrepartie d’une
indemnité dont vous fixerez ensemble le montant.
-
En l’absence de convention, l’autre en cas
de désaccord, c’est le tribunal de grande
instance qui ordonne le partage ou la poursuite de l’indivision
pendant 2 ans maximums.
-
Si vous avez passé une convention d’indivision
:
- à durée déterminée
: vous êtes théoriquement liés
jusqu’à son expiration ; celui d’entre
vous qui désire un partage immédiat peut
exceptionnellement demander au juge de mettre fin à
la convention de façon anticipée ;
- à durée indéterminée
: le partage peut alors être provoqué
plus facilement, à tout moment pourvu que ce ne
soit pas de mauvaise foi ou à contretemps.
La
tontine ou pacte tontinier
Lorsque
vous acquérez en commun votre résidence
principale, il s’agit d’une convention insérée
dans l’acte d’acquisition, appelée
clause de tontine qui, au décès de l’un
d’entre vous, rend le survivant seul propriétaire
du bien, quelle que soit sa part versée lors de
l’achat.
De votre vivant vous bénéficiez l’un
et l’autre d’un droit de jouissance commun
sur le logement.
•
En cas de mésentente
A
défaut d’accord pour renoncer à la
clause et vendre le logement, la situation est bloquée
jusqu’au décès de l’un d’entre
vous. Le tribunal ne peut pas vous départager.
A
la différence de ce qui est possible en indivision,
aucun d’entre vous ne peut exiger le partage.
•
En cas de décès
Lors
du décès du premier d’entre vous,
le survivant se retrouve seul propriétaire du logement
et il est considéré l’avoir été
depuis la date d’acquisition du logement.
Le coacquéreur décédé est
reconnu n’avoir jamais été propriétaire
du logement ; ses héritiers n’ont aucun droit
sur celui-ci.
Si
le bien acquis constitue la résidence principale
des deux acquéreurs, au jour du premier décès
et si sa valeur globale à cette date est inférieure
à un certain montant (500 000 F au 1.6.1997), la
transmission est taxée comme une vente. Si le prix
du bien excède ce chiffre, le survivant devra acquitter
des droits de succession au taux de 60% sur la moitié
de sa valeur.
L’achat du logement
en SCI
•
Vous constituez une SCI, société civile
immobilière, par contrat.
Vous
avez intérêt à en confier la rédaction
à un professionnel, un notaire, par exemple. Les
frais d’acte sont fixés librement, renseignez-vous
auprès du notaire sur leur montant.
Vous
recevez des parts sociales proportionnelles à vos
apports respectifs. C’est la SCI qui achète
et devient propriétaire du logement ; vous êtes
l’un et l’autre locataires ou occupants à
titre gratuit de la société. Vous devez
tenir des assemblées et une comptabilité
régulière. Vous êtes chacun indéfiniment
responsable des dettes de la SCI, proportionnellement
à votre quote-part.
Si
l’un d’entre vous est déjà propriétaire
d’un bien, il peut l’apporter en nature à
la SCI constituée à cet effet : en contrepartie,
il reçoit des parts pour une valeur équivalente.
Il peut apporter à la SCI la pleine propriété
du bien ou la seule nue-propriété. Les statuts
peuvent prévoir que, de votre vivant, vous n’avez
pas le droit de céder vos parts à une personne
extérieure à la SCI, même à
vos ascendants ou descendants.
L’un des associés (vous ou votre concubin)
peut toutefois racheter les parts de société
de celui qui veut céder.
•
En cas de décès
Les
statuts de la SCI peuvent notamment prévoir qu’en
cas de décès, du premier d’entre vous,
la société sera dissoute ou qu’elle
continuera avec le seul associé survivant ; le
survivant pourra dans ce cas racheter aux héritiers,
sans qu’ils puissent s’y opposer, la valeur
de leurs parts.
•
En cas de mésentente
Il
est difficile de sortir de la SCI (sa durée peut
atteindre 99 ans). En effet,
- soit, celui d’entre vous qui veut se retirer dans
les conditions prévues par les statuts, peut obtenir
le rachat de ses parts par la société ou
l’attribution du logement ;
- soit, vous et votre concubin votez la dissolution de
la SCI dans les conditions prévues par les statuts
et le logement est partagé, à moins d’un
accord pour sa vente.
En
cas de désaccord, vous devrez saisir le tribunal
qui peut prononcer la dissolution ; celui qui habite le
logement pourra demander au juge qu’il lui soit
attribué en priorité. Votre notaire vous
conseillera peut-être de procéder à
une acquisition ou à un démembrement croisé
Chacun
d’entre vous achète la nue-propriété
d’une moitié indivise des titres et l’usufruit
de l’autre moitié. Lors du décès
du premier d’entre vous, l’usufruit du défunt
s’éteint ; le survivant se retrouve avec
la moitié en pleine propriété sans
droit de succession à payer et conserve l’autre
moitié en usufruit. Les héritiers ne récupèrent
que la moitié en nue-propriété du
défunt ; le concubin survivant évite ainsi
le risque d’être évincé du logement
par les héritiers du défunt. Au décès
du second concubin, la pleine propriété
de la moitié des parts va aux héritiers
du premier défunt, l’autre moitié
aux héritiers du second défunt. La décision
de dissoudre la SCI est prise dans les conditions prévues
par les statuts (à la majorité ou l’unanimité).
S’agissant d’une SCI avec deux concubins,
chacun possède la moitié des parts et l’usufruit
de l’autre moitié et peut s’opposer
à la vente de l’immeuble.
•
L’acquisition d’un logement en SCI ne bénéficie
pas de certains des avantages accordés aux personnes
physiques qui acquièrent leur résidence
principale
Les
associés de la SCI ne peuvent, ni bénéficier
d’un prêt à 0%, ni des réductions
d’impôts pour intérêts d’emprunt
ou travaux, ni utiliser leur plan d’épargne
logement pour l’acquisition.
SEUL CELUI QUI FIGURE DANS L’ACTE DE VENTE
A UN DROIT SUR LE LOGEMENT
-
Si un seul concubin est propriétaire du logement
ou s’il achète seul, l’autre n’est
protégé par aucun statut. Le
logement peut être vendu sans son accord ; il est
sans droit ni titre et peut, en cas de désaccord
ou au décès du concubin propriétaire
être expulsé. Son concubin, propriétaire,
peut toutefois lui faire un contrat de location ; il a
alors les mêmes droits que tout locataire
-
En cas de construction d’une maison sur un terrain
appartenant à l’un d’entre vous. Sauf
convention contraire, la construction devient «
propriété » du propriétaire
du sol quand bien-même elle serait financée
intégralement par l’autre ! Avant d’engage
votre projet, vous aurez donc intérêt à
passer un contrat devant notaire pour clarifier les choses
et éviter que l’un ne soit lésé
Le
financement du logement et l’emprunt
Avant
de vous prêter de l’argent, l’établissement
de crédit pourra apprécier vos revenus séparément
et non pas globalement comme il le ferait si vous étiez
mariés : il se peut que vous obteniez, de ce fait
un prêt d’un montant inférieur.
Par
ailleurs l’opération présentant plus
de risques pour l’établissement de crédit,
il est possible qu’il vous accorde un prêt
à un taux légèrement supérieur
à celui que vous obtiendriez si vous étiez
mariés.
•
Vous et votre concubin pouvez être co-emprunteurs
Vous
empruntez, en principe solidairement pour financer le
logement que vous achetez en commun. Chacun d’entre
vous est totalement engagé vis-à-vis de
l’établissement de crédit pour le
montant total prêté.
Vous
êtes dans la même situation lorsque l’un
emprunte et l’autre est caution solidaire.
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